Hak Tanggungan merupakan lembaga penjaminan khusus yang diatur secara khusus di dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang merupakan bentuk reformasi penjaminan hak atas dari yang sebelumnya diatur di dalam KUHPerdata yaitu hipotek. Oleh karenanya semenjak lahirnya Hak Tanggungan maka terhadap penjaminan hak atas tanah, maka hipotek tidak digunakan lagi. Secara eksplisit dan jelas Hak Tanggungan secara normatif memberikan perlindungan yang baik kepada bank sebagai pemegang jaminan dalam terjadi kredit macet yang dilakukan oleh debitur yaitu menjadikan bank sebagai Kreditur Preferen sebagai pemegang jaminan khusus. Dalam hal agar Hak Tanggungan mempunyai kekuatan hukum eksekutorial maka terlebih dahulu harus didaftarkan sesuai aturan yang berlaku..

Kredit merupakan salah satu sumber pemasukan perbankan, yang mana dalam hal ini pemasukan kredit pada umumnya didapat dari keuntungan bunga sesuai dengan besaran bunga yang ditetapkan oleh bank, kemudian disesuaikan dengan besaran jumlah pinjaman yang diberikan bank kepada debitur. Di dalam dunia perbankan, kredit pada umumnya dibagi menjadi beberapa jenis yaitu seperti kredit modal usaha, kredit konsumtif, dan berbagai macam jenis kredit lainnya.

Berkaitan dengan kredit bank, hal yang paling penting untuk diperhatikan yaitu terhadap proses pemberian kredit dan penyelesaian kredit bermasalah. Proses pemberian kredit tentunya sangat berkaitan erat dengan hukum perbankan yaitu mengenai Prinsip Kehati-hatian dan Asas-Asas pemberian kredit seperti 5 C, namun dalam hal ini mengenai salah satu dari jenis tersebut yang akan dijelaskan secara rinci yaitu mengenai “COLLATERAL” (Jaminan). Jaminan merupakan suatu dasar yang memberikan suatu kepastian dari sebuah hubungan hukum yang dilandasi dengan adanya rasa saling percaya diantara para pihak yaitu bank dan debitur dalam memberikan kepastian agar dalam proses hubungan hukum kredit di antara para pihak dapat terjamin mengenai kepastian akan pembayaran hutang debitur kepada bank, yang mana jaminan dapat dijadikan sebagai alat pelunasan hutang debitur kepada bank dalam hal ketika terjadi kredit macet yaitu suatu kondisi yang terjadi dikarenakan debitur ingkar janji (wanprestasi).


Jaminan sebagaimana dimaksud di atas, di dalam hukum positif Indonesia (Buku II KUHPerdata tentang Benda) dikenal terdapat beberapa jenis dilihat dari bentuknya yaitu seperti jaminan berupa benda bergerak, benda tidak bergerak, benda berwujud, dan benda tidak berwujud dan masih banyak lagi benda lainnya menurut jenisnya diatur di dalam KUHPerdata, dan terhadap jenis dari segi jaminannya dikenal Gadai, Hipotek, Fidusia, dan Hak Tanggungan. Di dalam dunia perbankan, jaminan yang paling sering digunakan yaitu jaminan terhadap benda bergerak seperti kendaraan bermotor roda dua dan roda empat atau lebih, yang dalam hal ini masuk dalam jaminan Fidusia, dan terhadap benda tidak bergerak seperti tanah masuk dalam jaminan Hak Tanggungan. Namun dalam penulisan ini Hak Tanggungan menjadi fokus penulis.


Hak Tanggungan merupakan lembaga penjaminan khusus yang diatur secara khusus di dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang merupakan bentuk reformasi penjaminan hak atas dari yang sebelumnya diatur di dalam KUHPerdata yaitu hipotek. Oleh karenanya semenjak lahirnya Hak Tanggungan maka terhadap penjaminan hak atas tanah, maka hipotek tidak digunakan lagi. Secara eksplisit dan jelas Hak Tanggungan secara normatif memberikan perlindungan yang baik kepada bank sebagai pemegang jaminan dalam terjadi kredit macet yang dilakukan oleh debitur yaitu menjadikan bank sebagai Kreditur Preferen sebagai pemegang jaminan khusus. Dalam hal agar Hak Tanggungan mempunyai kekuatan hukum eksekutorial maka terlebih dahulu harus didaftarkan sesuai aturan yang berlaku agar pada proses akhirnya Badan Pertanahan Nasional (BPN) dimana letak tanah tersebut berada dapat mengeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan sebagai bukti legalitas penjaminan, kemudian hal lainnya yaitu Hak Tanggungan dapat dibebankan dan diberikan terhadap lebih dari 1 (satu) kreditur.

Mengenai Eksekusi Objek Jaminan Hak Tanggungan maka tentunya harus dapat dipastikan tata caranya sudah sesuai aturan yang berlaku yaitu sebagaimana diatur pada Pasal 20, jelas dibunyikan bahwa eksekusi Hak Tanggungan dilakukan dengan cara yaitu sebagai berikut:

(1) Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:

a. Hak pemegang Hak Tanggungan Pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau

b. Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana diumaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan prundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari kreditor-kreditor lainnya.

(2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

(3) Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.

(4) Setiap janji untuk melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan dengan cara yang bertentangan dengan ketentuan pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) batal demi hukum.

(5) Sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan.

Berdasarkan uraian hukum di atas, maka dapat ditentukan bahwa pada intinya eksekusi obyek Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan 3 (tiga) macam cara yaitu pertama eksekusi berdasarkan title eksekutorial atau irah-irah yang berbunyi “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” yang terdapat pada Sertifikat Hak Tanggungan, kedua, dengan menjual melalui pelelangan umum, yang mana dalam hal ini sebelum dilakukannya pelelangan maka, terlebih dahulu harus dilakukan pengumuman lelang melalui surat kabar setempat, ketiga, dengan cara menjual secara di bawah tangan, namun dengan  cara ini hal yang penting untuk diperhatikan adalah mengenai adanya kesepakatan antara kreditur dan debitur  untuk menjualnya secara di bawah tang jika dengan cara tersebut dapat diperoleh harga tertinggi dan kemudian harus adanya pengumuman sedikitnya dalam 2 (dua) surat kabar setempat.


Oleh karenanya, telah diuraikan dengan jelas dan terang hal mengenai Hak Tanggungan sebagai jaminan kredit bank, yang mana dalam hal ini kedudukan Hak Tanggungan sangat penting sebagai lembaga penjaminan yang memberikan kepastian hukum terhadap bank, dalam hal ketika terjadi ingkar janji (wanprestasi) yang dilakukan oleh debitur, yang mana di dalam Undang-Undang Hak Tanggungan telah mengatur mengenai tata cara pendaftaran Hak Tanggungan dan tata cara eksekusi obyek Hak Tanggungan, yang menempatkan bank sebagai kreditur preferen dalam hal memegang jaminan Hak Tanggungan yang dijadikan jaminan kredit.